Ratgeber · Baufinanzierung

Gen Z und Eigenheim: Warum fehlendes Eigenkapital oft die größere Hürde ist

Von Anselm Schilk · 29. September 2026 · Lesezeit 5 Min.

Viele junge Erwachsene schieben den Kauf einer eigenen Immobilie auf, weil ihnen das Eigenkapital fehlt. Wie viel Eigenkapital Banken tatsächlich verlangen und ob Sie dafür Ihr Depot auflösen sollten, zeigt dieser Artikel.

Wer gut verdient, braucht für eine Baufinanzierung oft weniger Eigenkapital, als die gängige Faustregel von 20 Prozent vermuten lässt. Deckt das Eigenkapital die Kaufnebenkosten, finanziert die Bank in der Regel den gesamten Kaufpreis. Dafür reicht meist ein Teil des Ersparten, der Rest bleibt als Rücklage stehen.

Manchmal lohnt es sich, mehr als nötig aus dem Depot einzusetzen: dann nämlich, wenn wenige tausend Euro zusätzliches Eigenkapital einen deutlich besseren Zins bringen.

Warum junge Erwachsene seltener für eine Immobilie sparen

Junge Erwachsene sparen weiterhin viel, aber immer seltener gezielt für eine Immobilie. Das zeigt eine Umfrage von forsa im Auftrag der ING Deutschland und Visa. Befragt wurden im Juni 2026 rund 1.000 Menschen zwischen 18 und 30 Jahren.

Nur noch 30 Prozent sparen gezielt für eine Immobilie, im Vorjahr waren es 40 Prozent. Von den jungen Depotkunden zahlt knapp die Hälfte regelmäßig in einen Sparplan ein, im Schnitt 365 Euro im Monat und zu 90 Prozent in ETFs.

Laut inside digital liegt das weniger am Interesse als an der Ausgangslage. Die monatliche Rate könnten viele tragen, häufig fehle aber das Eigenkapital. Hohe Kaufpreise, gestiegene Bauzinsen und strengere Anforderungen der Banken erschweren den Einstieg zusätzlich.

Wie viel Eigenkapital Banken beim ersten Immobilienkauf verlangen

Banken verlangen in der Regel so viel Eigenkapital, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind. Den Kaufpreis finanzieren sie dann komplett, man spricht von einer 100-Prozent-Finanzierung. Sie zahlen das Darlehen vom ersten Tag an ab, und bei gutem Einkommen ist diese Finanzierung in der Regel gut darstellbar.

In Schleswig-Holstein reichen nach unserer Erfahrung sogar 7,5 Prozent der Gesamtkosten für eine gute Finanzierung. Bei einem Haus für 300.000 Euro sieht das so aus:

Kaufpreis Haus	300.000 €
Kaufnebenkosten	ca. 33.000 €
Gesamtkosten	333.000 €
Eigenkapital, 7,5 % der Gesamtkosten	24.975 €

Beispielrechnung, Stand September 2026. Die Grunderwerbsteuer liegt in Schleswig-Holstein bei 6,5 Prozent, in Hamburg bei 5,5 Prozent. Dazu kommen Notar, Grundbuch und je nach Fall die anteilige Maklerprovision. Welche Konditionen Ihre Bank anbietet, hängt von Einkommen, Objekt und Bonität ab. Diese Rechnung dient der Orientierung und stellt kein Angebot dar.

Wie viel Kaufpreis insgesamt zu Ihrem Einkommen passt, haben wir in diesem Beitrag zur Budgetplanung Schritt für Schritt durchgerechnet.

Aus unserer Beratung

Menschen Ende 20 oder Anfang 30 kommen regelmäßig mit derselben Ausgangslage zu uns. Der Berufseinstieg nach Studium oder Ausbildung ist geschafft und die Bonität stimmt, nur Eigenkapital konnten sie bisher kaum ansparen.

In dieser Lage lohnt es sich, einmal alles durchzurechnen, bevor Sie den Kauf aufschieben. Wie viel Sie aus dem Depot einsetzen und wo Ihre Schmerzgrenze liegt, legen wir dabei gemeinsam fest.

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Wann sich mehr Eigenkapital aus dem ETF-Depot lohnt

Mehr Eigenkapital aus dem Depot lohnt sich, wenn wenige tausend Euro zusätzlich einen deutlich besseren Zins bringen. Banken staffeln ihre Zinsen danach, welchen Anteil des Objektwerts sie finanzieren. Liegt Ihr Eigenkapital knapp unter einer dieser Stufen, kann ein Teilverkauf Sie darüber heben.

Über die Jahre sparen Sie so Zinsen, die Sie wieder anlegen können, zum Beispiel in einem neuen Sparplan. Welche Stufen es gibt und was sie kosten, erklären wir im Beitrag zur Finanzierung mit wenig Eigenkapital.

Beim Verkauf von Fondsanteilen fällt auf die Gewinne Abgeltungsteuer an. Rechnen Sie diesen Betrag vor dem Verkauf mit ein und lassen Sie sich die genaue Höhe von Ihrer Steuerberatung nennen.

Warum nach dem Immobilienkauf eine Rücklage übrig bleiben sollte

Jede Immobilie bringt unerwartete Kosten mit sich, etwa wenn die Heizung ausfällt oder das Dach repariert werden muss. Deshalb empfehlen wir in der Regel, einen Teil der Rücklagen und Wertpapiere zu behalten und nur den Rest für den Kauf einzusetzen.

Anders ist es, wenn Sie zeitnah wieder Eigenkapital aufbauen können. Dann kann es sinnvoll sein, für den Kauf mehr aus Rücklagen und Depot einzusetzen.

Wie wir Ihre Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital aufbauen und dafür Angebote von über 400 Banken vergleichen, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung.

Erst rechnen, dann verkaufen

Sie möchten wissen, wie viel Eigenkapital Ihre Finanzierung braucht? Jakob und Anselm Schilk rechnen beide Wege für Sie durch, vergleichen Angebote von über 400 Banken und sagen Ihnen, ob sich ein Teilverkauf aus dem Depot lohnt.

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